Ставки выкупа земельных участков зависят от множества показателей и факторов. Все они рассчитываются специалистами в этой области. От них также зависит и налог на земельный участок.

Способы оценочной стоимости земли

На данный момент специалистами используется два вида анализа стоимости земельного участка:

• Доходный.
• Сравнительный.

Цена на участок формируется на основании двух этих анализов. Доходный подход к оценке стоимости участка основывается на:

• Методе капитализации земельного участка. В него входит большое количество показателей и норма государства.
• Методе предполагаемого применения земельного участка. Также проводятся различные способы анализа использования земли.
• Методе остатка.

Сравнительный способ оценки земли основывается на:

• Методе распределения.
• Методе выделения.
• Сравнения продаж участков земли.
• Есть и другие способы оценки стоимости земельного участка. Их можно найти в профессиональной литературе. Но, к сожалению, они не пользуются особой популярностью (см. Выбор земельного участка ).

Если услуги по определению стоимости земельного участка выполняют определенные организации и ими были использованы не эти два способа оценки земли, то обязательно в отчете должны быть указаны другие методы и их качественные и количественные показатели.

• Также в стоимость земельного участка очень часто входит восстановление инфраструктуры на нем или недостроенные объекты. Тут рациональнее всего использовать и другие методы оценки земельного участка, так как должны быть рассчитаны показатели рентабельности.

Стоит обратить особое внимание на то, что если расчет стоимости земельного участка выполняется различными метода и разными специалистами, то расхождение в показателях должно быть незначительным.

В противном случае это будет свидетельствовать о некомпетентности самого специалиста или о допущенной ошибке в методе расчета. Также может послужить большим отличием и разбалансированность рынка земли на определенный промежуток времени, за который делается анализ.

Доходный метод оценки стоимости земельного участка

Доходный способ оценки земельного участка дает возможность оценить покупательскую возможность и правильно составить пропорции, основываясь на доходности покупателя и будущим доходам, которые может приносить земля.

Такой метод в большей степени подойдет для коммерческого вложения в земельную собственность, так как в процессе анализа полностью просчитываются убытки от бизнес-вложения, а не только его доходность.

Метод капитализации земельного участка

Ставка капитализации для земельного участка основывается на качественной оценке незастроенных и застроенных землях. Его проводят с той целью, чтобы определить получение ренты от определенного земельного участка.

В него входит:

• Анализ рыночной стоимости земельного участка.
• Определение соответствующего периоду коэффициента капитализации в текущем году.
• Непосредственно расчет ренты земельного участка, который создает ее.

За основу в таком расчете берется установленная рента капитализации за прошлый период текущего года, который идет сразу по даты проведения капитализации земельного участка.

Есть несколько основных направлений расчета ставки капитализации:

• Способ повышения ставки отдачи, которая связаны с рисками приобретения земельного участка.
• Способ рыночной выжимки. Рассчитывается она, как разделение суммы основной рентной платы аналогичных земельных участков.

Также здесь будет учитываться и направление использования самого земельного участка и доход, который будет поступать от него:

• Определенная часть дохода, которая поступает от имущественных застроек на данном участке (гостиницы, дома отдыха и так далее).
• Сельскохозяйственная деятельность, которая ведется на участке и доход от нее.
• Сдача собственного земельного участка в аренду.
• Доходность от прироста стоимости земельного участка. Такой показатель берется в том случае, если земля или какая-либо ее часть была приобретена к кредит (ипотеку).

Расчет коэффициента капитализации основывается на двух способа:

• В первом учитывается земля, как основной источник денежного вложения капитала. В этом случае производится расчет, основываясь на определенной рыночной ситуации на установленную дату (средняя рыночная стоимость земельного участка).
• Второй способ основывается на использовании установленной ставки капитализации государством (3 месяца, 6 месяцев, 12 месяцев). Здесь задействованы и кадастровые показатели земельных участков аналогичного типа и обладающие такими же характеристиками.

Есть еще два способа, согласно которых идет расчет ставки капитализации любой земли:

• Они основываются не только на рисках, которые возникают с покупкой и реализацией на земельных участках определенной деятельности, но еще и на будущих доходах. Как основополагающей становится государственная ставка капитализации земельных участков городского типа или районного.

Лучше всего за расчетом капитализации земельного участка обратится в соответствующие государственные органы власти, которые на основе собранных данных по геодезии и установленным нормам смогут сделать правильные выводы по пригодности и прибыльности земли.

Ставка дисконтирования земельного участка

Этот показатель помогает приобретать земельные участки на льготных основаниях или в аренду.  У каждого государства есть определенные участки земли, которые продаются по дисконту. Допустим, стоимость одной сотки земли в районе городского центра стоила 1200 долларов США, то по ставке дисконтирования, цена на аналогичный размер земельного участка может уменьшаться от 10 и до 50%.

Ставка дисокнтирования земельного участка устанавливается государством и основывается на технических показателях земли.

Зачем это нужно государству? Причин для льготной продажи земли на сегодняшний день может быть несколько:

• Привлечение иностранного инвестора. Благодаря такому показателю на земле возводятся бизнес-центры и другие комплексы, которые помогают поднимать ВВП страны.
• Непосредственное вливание в государственный бюджет, когда расход государства на определенный участок довольно велик, и содержать его невыгодно.
• Поддержка отечественных производителей, которые за счет льготной покупки земли смогут расширить свое производство и тем самым помочь стабилизировать экономические показатели государства.
• Можно сказать, что государственные органы земельного надзора устраивают аукцион или тендер на покупку земельного участка, а принимать в нем участие может каждый желающий.
• Зачастую, по таким ставкам продаются немаленькие площади земли, и обычному фермеру не предоставляется возможности самостоятельно сделать покупку такого типа.
• В расчете дисконтирования земельного участка учитывается и налоговая ставка на земельный участок, которая в большей степени зависит от местности, в которой он расположен и от его технических характеристик. Например, жители города будут платить обязательные взносы за год 100 дол. США, а жители района — 700-800 дол. США (примеры просто формальные).
• Ставка налога на земельные участки может зависеть от того, что доступ к коммуникациям и различного рода благам в городе гораздо проще и быстрее, чем в районе, где зачастую все приходится делать самостоятельно.

За налоговой ставкой на земельный участок необходимо вести строгий учет, так как она может изменяться не только один раз в год, но и ориентируясь на определенные макро- и микроэкономические показатели. Чем выше уровень инфляции, тем выше и ставка обязательного земельного налога. Но оплачивается он один раз в год.

При желании можно обратиться в государственную налоговую службу, которая может предоставить возможность оплачивать земельный налог не сразу полной суммой, а несколькими частями на протяжении определенного периода. Также в стоимости учитывается и размер земельного участка.

Аренда земли и возможности ее реализации

Землю не обязательно покупать. Ее можно взять в аренду на определенный срок. Только в этом случае, государственный орган, предоставляет финансовый отчет, в котором четко прописано направление использования данного участка. Обусловлено это тем, что арендная ставка на земельный участок зависит от целей его использования.

Итак:

• Например, процент аренды будет меньше для фермеров, чем для организации развлекательного комплекса или торгового центра. Взять в аренду земельный участок можно на большой срок, который составляет 40 лет.

Если брать в аренду земельный участок на такой большой период времени, то стоит в договоре прописывать, что данное государственное имущество арендуется с дальнейшим правом на покупку.

• В такой ситуации ставка аренды земельного участка будет немного выше, чем просто при аренде для осуществления коммерческой деятельности.
• В аренду земельные участки могут брать как физические, так и юридические лица. Здесь нужно будет составлять определенный бизнес-план и доказывать государственным органом платежеспособность, так как без подтверждения доходов нет возможности получить участок в аренду.

Важно! За весь период пользования земельным участок на срок аренды, арендатор не имеет право продавать ее или сдавать другим лица с целью осуществления коммерческой деятельности, которая не была указана в бизнес-плане при взятии в аренду земельного пая. Смотрите видео о налоге имущества.